①土地金額の決め方 part2

希望条件をまとめる

そのためには、希望条件に優先順位をつけて探すことが大切です。

「絶対譲れない」という条件は何ですか?

「面積」や「形状」、「地域」「立地」「金額」に優先順位をつけましょう。

その内、優先した2つがクリアしたら候補地です。

≪ポイント≫

  • 優先順位をつけ希望をまとめましょう。

 

相場を知る

土地には大きさの単価で相場が設定されています。

大きくなれば高くなり、小さくなれば安くなります。

最寄りの駅に近ければ高くなり、遠ければ安くなります。

土地の金額は条件に比例しています。お買い得はないと思って下さい。

 

そして、たくさんの 「土地を見る事」で相場感がわかり、

自分が譲れない条件もわかってきます。

≪ポイント≫

  • 一つでもたくさんの土地を見て相場観をやしなう。

コロナショック…住宅ローンへの影響は⁉

 

コロナショックの影響は拡大を続けており、グローバル経済へのダメージは計り知れないものとなっています。

この事態に対応するため、各国は前例のない金融緩和や景気対策によって、経済がデフレスパイラルへ陥るのを避けようとするため、結果として住宅ローン金利は長期的には低利で推移すると考えられます。

ただ、コロナショックが実体経済に壊滅的な影響を及ぼし始めた場合、住宅ローン利用者が減給や失業などにより住宅ローンの返済を滞るような事態が生じてくると、金融機関がそのリスクに対応するため、住宅ローンの審査基準の厳格化や金利を引き上げることにつながる恐れがあります。

「新規借り入れ」の場合

現在、住宅購入者にとって魅力的な金利水準でローンが利用できる状態となっている。固定特約型や全期間固定型のローン金利は一時的に上昇するものの、長期的には低下してくると考えられます。

一方、前述のように、今後コロナショックが経済全体に実質的な影響を与え、住宅ローンのデフォルト率が上昇するような事態になると、金融機関が貸し出しに慎重になる可能性もあります。結果として、住宅ローンの金利が上がる可能性もあり、住宅購入を考えている人は早めにローンを確保しておいた方がいいのではないでしょうか?

今現在、ご返済が困難になっておられる方こちらを、ご参考に…https://www.jhf.go.jp/files/400352364.pdf

「手待ち」という見えないコスト

建築家の設計する住宅を施工する場合、手慣れていない工務店に任せると驚くような金額の見積りが出てくることがあります。
その理由が、
①全てオーダーメイドなので高くなる
②手間が掛かるので高くなる
といわれます。
しかし、②の部分は手間が掛かるといっても一般的な住宅の何倍もかかるわけではありません。
問題はその工務店がどれだけ職人を待たさずに施工できるかという事が大きなポイントになります。
私たちがお願いしている職人さんの多くは手間を惜しみません。
難しい仕事、複雑な仕事をに対しては抵抗なくやってくれます。
しかし、待たされる「手待ち」にはとても敏感です。
手待ちしている時間単価も職人に払う費用に含まれてしまいます。
それは仕事が難しいとか、複雑とかの問題ではないと思っています。
問題はそれを指示する工務店側の監督の力量です。
施主、建築家、職人との間で調整をしながら「納まり」といわれる建築家の要望するディティールを職人に手待ちさせずに指示する。
ここにタイムラグが生まれると「手待ち」によるコストアップが発生していると考えられます。
最初の見積りの段階で驚くような人件費、特に大工手間を計上してくる工務店は監督の力量が低いと考えてもいいかもしれません。
手待ちさせない段取力
どんな仕事でも同じかもしれませんね。
株式会社ハウスインフォ
福永義正

①土地金額の決め方 part1

 

土地は最初に用意するので予算を決めるのがとても難しく、

土地と建物だけと思って進めてしまうと予算は超えてしまいます。

まずは金額をしっかり決める事がポイントです。

 

◆探す土地の金額を知る

土地金額を決めるコツは、家づくりの全体予算から、

必ずかかる諸経費を引いて逆算する事です。

 

諸経費は色々あります。

土地仲介手数料・登記費用・固定資産税・住宅ローン手数料、保証料、印紙代・祭事費・引越代。カーテンや家具を変える人も多いでしょう。

それも新しい家の予算として取っておく必要があります。

そして・・・残った金額が「建物+土地」の費用です。

 

 

総予算を逆算してこの金額を出します。

場所重視なら土地に、建物重視なら家に費用を多く配分します。そうする事で、土地の予算がわかります。

 

それから、土地探しの皆さんがよくしてしまう事として、

価格にマヒしてしまう事です。

土地は見ているうちに、100万円が小さな誤差に感じ、

条件のよい土地を求めて金額が知らない間に上がってしまう物です。

 

≪ポイント≫

  • 全体予算を確認して、土地の金額を出しましょう。

自然素材のメリット・デメリット⁉

 

最近、自然素材にこだわる方が多いようですが、自然素材の壁についてのメリット・デメリットについてお話をします。

よく言われる、自然素材の壁には、①漆喰の壁②珪藻土の壁の2つが挙げられます。

①漆喰の壁…メリット

・アルカリ性のため、ニオイの元となるカビなどの細菌を分解してくれる効果があります。一般家庭の場合は、さまざまな生活臭やカビ臭さ、ペットのニオイなどを軽減してくれるはずです。

・静電気をため込まない性質を持っているため、壁にホコリやゴミなどが付きにくくなります。

・古くからお城の壁や、蔵の壁に使われてきたほど耐久性・耐火性に優れた建材です。室内では一度塗ってしまえばビニールクロスと違い、汚れなどにより定期的に張り替える必要もありません。また、万が一火事になったとしても、火の回りが遅く被害を最小限に抑えることが出来るでしょう。

・漆喰にはそのホルムアルデヒドを吸着分解する効果があるとされるため、化学物質過敏症の方やシックハウス症候群の方にも優しい素材です。

では、デメリットは⁉

・ビニールクロス等に比べると、施工には手間と工期がかかるため費用も割高になります。(最近では、DIYでされる方もいらっしゃいますが、やはり時間と手間がかかります。)

・漆喰は水分を吸収する性質があるので汚れも染み込んでしまいます。そのため、乾いてしまう前に拭き取る必要があります。もし汚れがついたまま乾いてしまった場合は、消しゴム・紙ヤスリ・メラミンスポンジなどを使い、軽くこすると汚れを落とすことが出来ます。

②珪藻土のメリット

・特にこれからの季節、梅雨時期など、室内の湿度が上がっている場合は、余分な湿気を珪藻土の穴が吸収します。反対に、室内が乾燥しているときは、吸収していた湿気を室内に放出するのです。

・生活のありとあらゆる匂いを吸収し、脱臭してくれる効果があります。

・七輪や、耐火煉瓦に使われるように、非常に日に強い(耐火機能)性質を持っています。

では、でエメリットは⁉

・そもそも土のため、ひび割れを生じることがあります。(こちらは、漆喰も同じ)

・珪藻土は(漆喰と同じ)室内の湿気を吸収する働きがあるため、色の濃いコーヒーやお醤油をこぼしてしまった場合は、シミになる可能性があります。 
自然素材でカラダにも心にも優しい漆喰と珪藻土の壁。機能性が高く、私達の部屋を快適にしてくれます。壁の素材に悩んだら、漆喰と珪藻土のメリット・デメリットをきちんと知ってぜひ検討されてはいかがでしょうか?

 

 

 

 

コロナで住宅ローン金利はどうなる?

最近、コロナの影響で不景気なり住宅ローンが下がりそう!
だから、固定金利で借りている人は変動金利に乗り換えた方が得!

なーーんていう人がいました。

本当でしょうか?

金利の上がる下がるの動向は「神」のみぞ知る!
誰も確実な予測はできません。

最近は経済の動きも過去の傾向も当てはまらなくなってきています。

固定金利で払い続けた場合のの総支払額と
現在の変動金利で支払い続けた場合の総支払額を比較して

ここ10年の金利の動きなどから、変動の方が得だという方がいらっしゃいますがいらっしゃいます。

しかし、固定金利の総支払額は確定していますが、変動金利の総支払額は
「わからない!」
が本当の答えになります。

私は、住宅ローンの変動金利、固定金利は家族の資産の状態や考え方でどちらを選んでいただいてもいいと思っています。

大切なのは、

固定金利を選んだ場合は金利変動のリスクを金融機関が担っている。(リスクを担っている分金利は変動より高い)

変動金利を選んだ場合は金利変動のリスクをクライアント自身が担う。(金融機関がリスクを負わない分固定より低い)

その違いをよく理解しておく事が大切ではないでしょうか。

株式会社ハウスインフォ
福永義正

新型コロナウイルスで変わる家づくり?

 

子供の頃から気管支が弱く、この年齢になると冬は空咳が止まらなくなり、マスクは秋に一冬分箱買い、おかげでマスクは手元にありますが、その咳が出た瞬間の周りの方々の目が怖い、そんな日々を過ごしている山田です。

 

新型コロナウィルスで家づくりは変わるのか?

新型コロナウィルスの影響で、日々の行動も変わってきていますが、家づくりの考え方も変わるのでしょうか?

中国での街全体の封鎖にはじまり、日本では学校の休校、団体行動の自粛、そして、欧米の各地の閉鎖。

どんどん閉塞的になり、人々の生活が家ごもり傾向になってきています。

でも実は、家ごもりになる傾向は少し前から種はいくつも見受けられます。

その種が一気に吹き出した感があるので、このコロナ禍を契機に家づくりの考え方が変わったと言われるかもしれません。

 

以前から家ごもりの傾向?

このブログを見ていただいているということは、あなたはきっと普段からインターネットをよく使っている方だと思います。

ということは、Amazonや楽天などのネットショップをよく利用されている可能性も高いですね。

それは、既存のお店へ出歩く機会は確実に減っていることになります。

 

飲食店の低迷もあります。

若い方々のお酒離れはずっと言われていますし、夜の宴会や飲み会も減ってきています。

飲食店の運営がずっと難しくなってきているというのは、経営者からよく聞きます。

その中での今回のコロナショック。

私の知り合いの飲食店も、支店を閉鎖せざるをえないと言っていました。

 

そして、近年の働き方改革。

残業ができなくなり、遅くまで会社にいられなくなる傾向にあります。

残念ながら、会社にいられない、でも家にも居場所がなく帰られない「フラリーマン」なんて言葉も、生まれました。

でも多くの方は帰宅して、家族との時間を持つ時間が増えています。

 

そして、今回のコロナでテレワークが一気に広がっています。

テレワーク用の機器は大変良く売れているそうです。

 

不測の事態とはいえ、働き方改革がより一層進む機会になるかもしれません。

 

このように、家にいる機会は望む望まないに関わらず増えていました。

 

ちなみに、大手のコンビニも今回の騒動になる以前から、家での消費を増やす商品開発を進めていたそうです。

そういえば、お惣菜や冷凍食品が充実してきているとは思ってました。

 

 

家での過ごし方から考える住まい

「こもり」という単語からは、あまり明るいイメージは沸かないかもしれませんが、家の居心地が良ければ決して悪いことではないはずです。

家をつくる立場なら、普段からお客さんにとって居心地の良い家とはどのような空間だろうか?と模索しながらすすめるのが普通です。

 

ところが、普段家づくりの相談をしていると、住む方のほうが意外と自分自身や家族にとっての居心地の良い家が、どのようなものなのかを分かっていない方が多いと常々感じています。

そうなると、こちらがいくら提案しても、ご自身が分かっていないので、それが良いのか、そうでないのか・・・。

建築家からの提案は、私が見てもどれも素敵なものばかり、おそらく一般方から見ると自分自身の家がどれも良いものに見えてしまいます。

コンペを行っているとついつい映えるプランに目が行きがちですが、ご自身にとっての居心地のよさはご自身にしかわかりません。

 

家づくりが始まると、お金のことや、スケジュールなど考えなければいけないことが沢山次から次に出てきます。

そうなると、のんびり家族にとって居心地がいい家がどんなの? など考えている間もありません。

 

今のように家にいる時間があるときこそ、家づくりに備えてご家族にとって居心地がいい家ってどんな家なのか?

少し思いを巡らせてみるのはいかがでしょう。

同じお金を払って手に入れるのに、長時間いるのが苦痛な家になってしまっては、あまりにももったいないですね。

 

こういうときに考える家は、きっとこれまでよりも居心地を求める家になると思います。

でも、本来の家づくりとはそういうものであってほしいです。

「居心地のいい家」

これまでも、これからも私が勧める家づくりです。

 

 

 

 

 

建築家との家づくりの問題【土地】

土地問題を解決する。

建築家に依頼しようと考えて一番困るのが土地がない事です。

土地がないと設計も依頼できないですし、設計事務所も対応できません。

設計事務所で土地は探してもらえないので、お客様自身で探すことになります。

どのように探して行けば良いかを具体的にお伝えします。

 

土地を買う事が目的じゃない!

土地を買う所からはじめる方は、どのような探し方をしますか?

環境ですか? 駅からの距離ですか? 面積ですか?

どの選択も気になりますが、全ての条件を満たす土地は高額です

 

 

 

 

土地はそれなりの金額が付いています。

そうです、お買い得はないという事です。

車を買う時に「あったらいいな」という感じにオプションを増やしてしまうように

土地も様々な条件を増やしてしまう事が問題です。

 

 

より良い土地を求めて予算を使いすぎると、

予算オーバーになったり、家の予算をかけられず後悔が残る家づくりになります。

忘れてはいけない事は、この土地探しは、

土地だけを買うのが目的ではなく、

「家を建てるための土地探し」だという事です。

 

土地には、探し方・進め方・決め方があります

次回から

  • 土地金額の決め方
  • 土地の見方
  • 買付から契約まで   に分けてお伝えしていきます。

後悔先に立たず!

住みだしてから「こんなはずではなかった…⁉」と思っても、簡単に変更できないのが間取りです。

何かを優先したために、見落としてしまった点をご紹介します。

賢い間取り選びの参考にしてみてください。

意外と失敗しがちなのが、窓の位置です!

周辺環境を調べずに窓を設置すると、隣の家からリビングが丸見えなんてこともあります。

最近は、風通しや採光のため大きな窓が人気だからこそ、窓の位置を家の角にズラすなど間取りの工夫が大切です。

また、高いところに窓を設けたり、小さくても、天窓を設けることで部屋に彩光を取り入れることができプライバシーも確保できます。

部屋の仕切り多過ぎてしまった!

「自分の部屋が欲しい!家族分の部屋が欲しい!」という人は多いですが、子どもの独立などで家庭環境は変わるものです。

いずれ不要になる空間を作るのは定番の失敗例と言えます。

最初から可動式の壁で部屋を仕切るなど、将来的な変化に備えてはいかがでしょうか?

一生のうちに、そう何度も経験することのない「家づくり」

建ててから後悔しないためにも、さまざまな視点で間取りを考えることが大切ですね!

 

 

足の裏の米粒

こんなことわざを聞いた事が無いですか?

取らないと気持ち悪いし、
とってもそれを食べる事はできない。

一級建築士という資格を比喩したことわざです。

持ってないと設計事務所としてやっていけないし、
取ってもそれだけでは食べていけない。という意味です。

建築家と言えば凄くかっこいいイメージがあるかもしれませんが、
実際に自分のデザインだけで食べていける人はほんの一握りです。

もしまわりに一級建築士がいる方はこっそり聞いてみてください。

「建築士って儲かるの?」

クリエイティブな仕事をしているにも関わらず、面白いぐらいネガティブな答えが返ってくるはずです。

株式会社ハウスインフォ
福永義正