つなぎ融資と土地先行融資⁉

注文住宅の場合、土地の購入費、注文住宅の着工金、中間金、引き渡し金と、支払いが発生するタイミングで資金が必要になります。

そんな時は…銀行において、その都度つなぎ融資というものが必要になります。

つなぎ融資は、住宅ローンと同時に申し込み、審査を受けることになります。

つなぎ融資を受ける際は、金利(住宅ローンの金利よりはやや高め)や手数料がかかるため注意が必要です。

また、土地先行融資、留保金制度といった分割融資を受けることができる金融機関もあるので、注文建築の場合は検討されてみてはいかがでしょうか?

 

 

家づくりに対する情熱

先日、家づくりのお客様と設計を担当してもらう建築家探しの為に建築家の事務所を訪れてきました。
どんな建物を造ってきたか?
どんな人柄なのか?
話しやすいのか?
設計の時どんなことを考えているのか?
いろいろなことを沢山聞け、充実した時間となりました。
建築家にはそれぞれ個性があり、どの建築家と家づくりをスタートするかは少し考えてもらう事となりましたが、建築家に会いに行く前にはあまり気にしなかった事が凄く印象的だったそうです。
それは、建築に対する「情熱」だったそうです。
自分たちのマイホームの計画を依頼するなら建築に対して「情熱」を持った人に依頼してみたいという気持ちが大きくなりましたをお話ししていただきました。
機能、性能、価格など数値化する事が今のマイホームの基本になっています。
しかし、実際に家づくりを進めていくと、建築家と一緒に創りあげていく魅力の裏付けには「情熱」があるのかなと思います。
株式会社ハウスインフォ
福永義正

②建築家と依頼主のあるある【予算】

予算に対しては2つの建築家とお客様のお互いの思い違い

ひとつは、最初の段階でお客様は、

明確な予算がわかっていない

という事です。

それはそうですよね、ローンが通るか?もわかりませんし、支払い計画もない状態ですから当たり前です。でも、多めには言えないので少なめに伝える事になります。

建築家は「支払いは大丈夫ですか?」とは聞けないですし、本来の予算がわからないまま話しをします。予算によって面積や仕様も変わりますのでハッキリしたことは言えません。

 

もうひとつは、

要望によって変わる

ということです。

依頼主であるお客様側は、「建築家に依頼すると高い」と思っているので、自分の予算で建築家と家づくりができるかどうか?とても心配なまま設計事務所を訪問します。

 

そこで、「建物の費用は、どのくらいかかりますか?」と聞きます。

当たり前です。でも、建築家は困ります。

建物の金額は、依頼主の要望によって変わるからです。

 

どんな工法でも選択できて、どんな材料も使えると言いましたが、家の工法、使う材料、選ぶ設備によって金額も大きく変わります。

 

 

鉄骨造で、耐震を考えた作りで、外壁をタイルにして、設備も最新の物を選んだ家と、木造構造、外壁はサイディング、設備は一般的な物を選んだ家では、材料費それぞれの単価が違うので、総額が大きく変わります。

だから、最初に、「いくらかかりますか?」と言われても建築家は明確に答えられません。

 

建築家はそれは当然だと思っているので、「選ぶ材料やプランによって変わります」と答えるでしょう。そうすると、聞いた依頼主側は、「明確に答えないって事は、やっぱり高いんだ・・・」と思ってしまいます。

 

依頼主は建築の事を知らないわけですから、わからないと言われたら依頼しにくいですよね。でも本当は、「予算の中で必要と思う所に予算を使って、自由な家づくりができますよ。」という事なんです。

 

建築家という職業の方々は、言葉で説明する事が苦手な方が多いように感じますし、誤解を招くところだと思います。

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次回は、土地と住宅ローンの事です。

これもよくある勘違いです。

住宅ローンのあれこれ⁉

一生のうちで、一番高い買い物…

そうそれは、『家』です。

現金が手元にあれば、住宅ローンを組むこともありませんが、ほとんどの方が民間もしくは、公的な住宅ローンを組むことになると思います。

さて?…どこの銀行で、どの住宅ローンを組めばいいのか?不安になりますよね?

まず、住宅ローンを組む際、一番大切なことは「幾ら借り入れができるのか?」ということではなく、「いくらなら自身が最後まで無理なく返済できるのか?」が借入金額の重要な点だということを考えましょう!

例えば、マンション購入であれば、毎月の住宅ローン返済とは別に管理費や修繕積立金がかかります。注文建築の場合、つなぎ融資が必要です。つなぎ融資を取り扱う銀行となると限られていますので注意が必要です‼

ライフスタイルに合った住宅ローン選びは、とても重要ということです。

支払いが家計を圧迫することのないよう、どのような住宅ローン商品や金利タイプがあるのかをよく知ったうえで無理のない計画を立てるようにしましょう!
 
 
有限会社ビームスコンストラクション
菅原よしみ
 
http://www.cmr.co.jp/

 

 

住宅ローンテック導入

建築家との家づくりを考える場合、基本的に住宅ローンはクライアントがすべて対応する事になります。

実は住宅ローンが大きな障壁となって建築家との家づくりを妨げています。

住宅ローン比較検討 → 事前審査 → 事前承認 → 正式申込 → 正式承認 → つなぎ融資申込 → つなぎ融資実行 → 登記手続き → 完成 → 融資実行 → 引き渡し

簡単にまとめてもこのぐらいの手続きが必要です。

この手続きに必要書類がそれぞれあり、金融機関に足を運ぶタイミングの調整など意外と手間取るのが住宅ローンの手続きです。

その上、金融機関によって内容が少しづつ違い、このやり方でやれば完璧という手順がないのもクセモノです。

建築家ネットワーク・ナビでは建築家との家づくりをスムーズに行うために、各スタッフがそれぞれ住宅ローンの対応を行ってきましたが、この度、さらにスムーズに住宅ローンの手続きを行えるように住宅ローンテックを導入することになりました。

このサービスによって登録建築家と家づくりをお考えの場合、よりスムーズな住宅ローン手続きが行えるようになります。

建築家との家づくりには是非このサービスをご利用ください。

サービスの詳細につきましては下記のリンクをご覧ください。
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住宅ローンテック-いえーるダンドリ

①建築家と依頼主のあるある【訪問】

日経のアンケート調査から、

一般の方々が、建築家に依頼しない理由を聞いたものがありました。

1番にあげられている「設計料が高そう」という事が、大きな誤解です。

前章に「設計を別にする事で余分にかかるわけではない」と書きましたが、建築家に「設計料」、工務店に「施工料」と、それぞれに分けて払うだけで、「設計料」がプラスしてかかるわけではありません。そして、関わる期間や内容を知れば、決して高くない事もわかります。

その他、お客様側、設計事務所側、両方からのよくある誤解や勘違いをまとめましたので、ご覧ください。 お客様の立場 > 設計事務所の立場 として、よくあるケースを説明します。

  • 訪問

建築家と家づくりしたい!と思って設計事務所を訪ねる人の多くは、

「何から始めたらよいかわからないけど、設計事務所に行けば何とかなる。」と思っています。「建築の専門家なんだから、土地やローンの事も知ってるだろう」とも思います。

でも、土地や住宅ローンは建築家の仕事ではありません。

特に、設計依頼を受けた施主に対してであれば、不動産会社に依頼して土地探しのお手伝いをする設計事務所もあるかもしれませんが、相談に来たお客様に対して自身の設計事務所に依頼されるかどうかわからないお客様に、そこまでの対応はできないでしょう。

相談に来た人もそうです。

訪ねた設計事務所に依頼するかわからない状態で契約はできませんし、何をどうしたらよいかもわかっていないので、対応してもらえないと困ります。

そうです。

好みの建築家を探して設計事務所を訪ねても建築家との家づくりは進みません。

 

建築家と依頼主をの行き違いはまだあります。次回は『予算』の話をしましょう。

 

家づくりの気になるあれこれ⁉

土地は、表示額では買えない⁉

土地探しから、家づくりを考えられる方はとても多いと思います。

まず、不動産屋さんで自分の気に入った土地を探します⇒土地が見つかればハウスメーカーや工務店に行って「こんな土地を購入したので家を建てたいのですが?」実は…この順番には、大きな落とし穴があるのです。

家づくりには、必ず予算というものがあります。予算の中にはもちろん土地と家が含まれます。

例えば、Aさんの予算が4,000万円だったとします。土地を2,000万円で購入した場合、建築費、その他諸費用の予算は2,000万円ということになります。購入した土地の用途地域や土地の形状、もちろん古家付きの土地の場合解体費用も必要になってきます。土地代金以外に数百万円かかるケースもあります。

家づくりを考えたとき、まずはハウスメーカーや工務店探しをお勧めします。

土地探しも一緒にしてもらえるのでご自身の予算、理想に合った家づくりができると思いますよ!

有限会社ビームスコンストラクション 

菅原よしみ

http://www.cmr.co.jp/

変形地にするか否か??

自己所有の変形地に建築すべきかというご相談をいただきました。
基本的には変形地でも問題はないのですが、ポイントはその土地に対する思い入れですよとお話ししました。
 
多分、建築家に相談するとオモシロい建物が計画できそうで、設計者はワクワクするかもしれません。
しかし、クライアントはそれから数十年そこで暮らすわけです。
 
将来の相続やその時の資産状況などを考えると、わざわざその変形地に建てる必要性もない事もお話しし、
その上で、その土地に対する想い。
例えば、その土地で永らく育ってきたであるとか、
先祖代々その土地を受け継いできて自分たちも守っていきたいなど、
土地に対する思い入れがあるのであれば計画してみてもいいのではないですかとお話しさせてもらいました。
 
土地を新たに購入するのか、手持ちの変形地に建てるのか判断に迷っておられた様子でしたが、
考え方が整理できたような気がしますと話されていました。
 
変形地に建てられますか?
という質問は良くいただきます。
ただ単に建てられますか?問われると
答えはイエスです。
 
しかし、本当の答えは建築的な技術論ではなく、
家族形態、資産状況、タイムスパンなど様々なお話しを整理したうえでクライアント自身しか出せないのではないかなと考えています。
 
株式会社ハウスインフォ
福永義正

建築家との家づくりの7つの特徴

自由で材料や工法にしばられず、設計にこだわり、オリジナルな家ができる建築家との家づくりですが、その特徴を7つまとめてました。

1.細かな設計に関われるからイメージと実際のギャップがない

2.ハウスメーカーにない自由度が魅力

3.設計の立ち位置がお客様側にいる

4.設計料を別に支払うこと

5.打合せ期間の長さと内容の違い

6.図面の枚数が多いのには意味がある

7.施工契約の順番は最終図面ができてから。

 

 

1. 細かな設計に関われるからイメージと実際のギャップがない

 

という事ことですが、

ハウスメーカーや工務店の場合、無料で間取りを出してもらい、何度かの打合せで了承したら契約になり施工します。施工中はほとんど関わる事がありません。

 

建築家との家づくりの場合は、要望を出してから、設計の打合せが4か月程あります。そして見積りが出てから調整の打合せ、建物の建築中にも、現場打合せがあり、図面通りに進んでいるか?選んだ材料、スイッチの場所の確認など、図面だけではわからない部分を家の建築中も、関わっていきます。

実際の建物に入ってみる事で図面で打合せした感覚と違う部分がある際に、変更などもしていきます。

 

≪ポイント≫

  • 自分の家の設計に細かな部分まで関わる事ができる。

 

2.ハウスメーカーにない自由度が魅力

例えばハウスメーカーや工務店の場合、自由設計と言っても、ほとんどは決まった工法や仕様・材料の範囲があり、「この中から自由に選んでください」となり、フルオーダーというより、セミオーダーという感じです。

決められた材料を大量発注する事によるコストダウンはありますが、展示場や広告、会社の経費、人件費なども大きな経費がかかっています。

 

建築家との家づくりは、そうした経費がない分、自分がかけたい部分や、必要だと思うところに予算を使えます。

  • 「間取り」 ②「素材」 ③「設備」 ④「工法」 ⑤「耐震」 ⑥「高気密高断熱」 ⑦「外構」などそれぞれある色々な要素の中で、優先順位を考えて「予算」を何にいくら使うかを配分します。

 

≪ポイント≫

予算を何に使うかを自由に自分で選べます。

 

3.設計の立ち位置がお客様側にいる

ハウスメーカーや工務店に頼めば、

その会社の中にいる設計士やプランナーと呼ばれる人が設計をしています。お客様に対応するのは、設計士ではなく営業です。営業担当がお客様の要望を設計に伝えて図面を書いてもらいます。

お客様が設計事務所に頼めば、建築家が設計します。

そして、施工中、図面通り建てているか?という確認も、お客様側にいるからこそできます。専門家として、お客様の代理人としてチェックするのも建築家の仕事です。

※工務店から設計を依頼される「建築家」の場合

ハウスメーカーや工務店が建築家に設計を依頼する事があります。

「建築家との家づくり」となり、同じように感じますが、建てる側が依頼していたら、工務店側に設計がいるという事です。

お客様ではなく工務店が依頼主です。

≪ポイント≫

  • 工務店のためか? お客様のためか?建築家は誰のために仕事をするか、依頼主の立ち位置よって変わる。

4.設計料を別に支払うこと

設計料とは、設計した人の人件費や技術料です。

建築家に依頼するときだけ「設計料」がかかると思っている人がいますが、設計する人がいるという事は、必ず設計料が発生します。

どこの家でも金額の中に必ず入っています。

建築家に依頼した時には、「設計料」として費用が発生し、ハウスメーカーや工務店に依頼したときは、設計にかかる金額は「経費」として見積りに含まれています。

建築家に依頼したときだけ、設計料がかかるわけではありません。

別に支払うか、経費として支払うかの違いです。

≪ポイント≫

  • 家が建つには、「設計」が必要。
  • 設計するという仕事に対して、設計料は発生している。

5.打合せ期間の長さと内容の違い

ハウスメーカーや工務店に依頼した場合、間取りの打合せは、数回です。もちろん、お客様の要望通りの間取りで提案するのは当たり前に感じると思いますが、実は違います。

要望通りを間取りにする事は、お客様の要望を聞いているとも言えますが、言われた通り設計したのでクレームになりません。

「あなたが言った通りにプランを作り、了解したのですから。」

でも、自分が住みたい家のイメージは、色々な要素もあり、それを言葉で伝えるのは難しいので、適格に要望を言えないのが普通です。

だから、昔から「家は3回建てないと思い通りに建たない」と言われるのだと私は思います。

建築家に依頼した場合、時と場合によって異なることはありますが、

間取りの打合せは、3~4か月、長い場合、半年ほどの事もあります。

お客様の要望は当然聞きますが、そのまま間取りの提案するわけではありません。

普段の生活の仕方から、家族それぞれの過ごし方や、誰が、いつ使うか?など使う人の性格や頻度を確認して「こうした方が、使いやすく動線も良い」というように、要望を整理し、依頼主の将来に渡って使いやすいよう建築家ならではの提案があります。

ひとつひとつ確認しながら決めるので、予想以上のプランになります。

ただ、そのための打合せの回数は多くなり、時間と手間はかかります。

間取りにしても材料にしても、すべて自由に選ぶことができます。工法や仕様も、お客様の要望を元に予算に合わせ、どんな家づくりも可能です。

お客様がインターネットで探した材料や機器などを使う事もできます。

≪ポイント≫

  • 設計に時間をかける。
  • 材料や設備を予算に合わせて調整していく。

6.図面の枚数が多いのには意味がある

建築家に設計を依頼した場合、設計図面の枚数が30~100枚ほどにもなります。

お客様と設計で決めた事を、現場で工事する人へ、間違いなく伝わるように各部屋、細かく図面で指示していくからです。

図面には、間取りだけでなく、材料の指示や設備の仕様、窓や照明の種類なども書かれています。図面に、様々な指定が多いということは、その通り作らないといけないという事です。

図面は家のカルテです。

お客様は、全ての図面を一冊の本としてもらうことができます。

出来上がってしまったら見えない構造や配線、配管などについても、

図面があるので何年も月日が経った後でも図面を見ればわかります。

お客様とは打ち合わせで決めていたのに、現場の人には伝わっていなかった! というようなことも詳細な図面があれば防ぐことができます。

ハウスメーカーなどでは、家ごとにシリーズ化し、パッケージ商品としているので、ひとつひとつ全てを書かなくていいようになっています。

規格化された図面がある場合はまだいいのですが、図面が少ないと、ない所は工事する側の判断や材料で進めてしまいます。

つまり、図面にない=現場の人の裁量に任せますよ、という解釈になるので、図面の枚数は、きちんとした家づくりにとても大切なことなのです。

≪ポイント≫

  • 図面は家のカルテ、図面の枚数は施工に対する詳細な指示書

7.施工契約の順番は最終図面ができてから

一般的なハウスメーカー、工務店の場合、要望をまとめた間取りができ納得頂けたら、最初に契約となります。そして、最初の契約はあくまで仮の金額で、そこから詳細な要望や変更などを行って行く中で、変更による増額が発生するわけです。

自分が要望したオプションや変更に関して、増額という事になり予算よりオーバーするのは仕方ないという事になりますが、建築家との家づくりの場合は全く違います。

まず、設計からスタートするので、要望、予算を考えて、その範囲内で進めて行きます。途中、概算見積りなどを出して、オーバーしている場合は材料や仕様、設備などを変更したり、調整したりして予算に納めていく方法です。

建築家との家づくりの場合、工務店との施工契約は最終図面ができてからです。仕様、材料、設備を含めた総額が出て、この金額でOK!と確認した金額で契約です。そこからの増額はありません。

≪ポイント≫

  • 建築家との家づくりの施工契約は 最終図面ができてから

リフォームとリノベーションの違い⁉

リフォームとリノベーションは、混同される方が大変多いですね。

どちらも住宅に手を加える点では同じですが、厳密にはその目的に応じて次のような違いが有ります。

リフォームとは…「老朽化した建物を当初の新しい形、姿に戻すこと」を指し、元に戻すための修復と言うことになります。古くなったキッチンを新しい物に替えたり、汚れた壁紙を張り替えるなどの規模の小さな工事です。費用も比較的安く済む場合があります。

では、リノベーションどうでしょう?…修復するだけではなく、「用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりする」為、より良く作り替えるという目的をもって行う工事となります。例えば、壁を取払い2部屋を広いスペースに変更したり、工事の規模も大規模なものになります。ですので費用面では、かなりの差が出てきます。

お家が、老朽化したり中古物件を購入される際は、少し考えてみては如何でしょうか?

 

有限会社ビームスコンストラクション 

菅原よしみ

http://www.cmr.co.jp/