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土地・設計・施工をわけて進める

パッケージ化されている家づくりの良し悪し

注文住宅はハウスメーカーや大手不動産業者も販売していますが、
これらの業者が販売している注文住宅は、“土地開発・設計・施工”がパッケージ化されている点が持ち味です。

購入にあたり顧客としては非常に購入しやすい反面、土地・設計・施工という住宅建築に掛かる費用が不透明でかえって割高な部分も存在しています。

【ハウスメーカーの場合】
お客様に対応するのは、営業だけ。会社の中の設計士がいて、地元の工務店が下請けとして家を建てます。

 

【工務店の場合】
直接工務店が建てる事になりますが、こちらも設計士は会社側にいます。

個別契約をするメリット

土地・設計・施工を顧客が個別(設計~施工までの一つ一つの過程を)に、契約することにより、以下の3つのメリットが発生しします。

①           各費用が明確になって結果的に合計費用を抑えることができる

②           住宅の立地条件を顧客自身が細かく選べる

③           選んだ土地に応じた最適な設計と、設計者である建築家が監修した高い精度の施工サービスを受けることができるようになる。

【設計事務所の場合】
設計がお客様側に付く形になり、専門家として施工会社の内容や金額を確認してくれます。

個別に進めるために

しかし、一般の消費者が、土地・設計・施工の各契約を吟味することは簡単なことではありません。

そのために、中立の立場で間をつなぐサポートが必要になります。

 

完成見学会サポートの効果

オープンハウスの効果は大きい

通常、ハウスメーカーなどで行われているオープンハウス。
していない建築家さんも多く、同業者を呼ぶだけの場合も良くあります。
しかし、このオープンハウスをもっとしてもらいたいと思います。

一般のお客様にとってはなかなか見れない機会なので集客力も強く、
見て頂く事で「違い」がわかる事で設計契約につながるものです。

お客様は家を買いたいと思っても、まず「見てみないとわからない」と思われます。だから、「見る場所」を提供する事で建築家との家づくりを知ることができます。

オープンハウスのメリット

  • 普段見られない建築家の作った家を見学できる事で具体的になる。
  • 建築家の技術力を生で見れる事で安心と感動してもらえる。
  • ハウスメーカーなどの建売との違いがはっきり分かる事で夢が広がる。
  • 建物を建てた設計士に詳しい話を聞ける機会を持て、人柄も知ってもらえる。

 

①買いたい ー 家を考えている人
②オープンハウスー来場する人
③面談ーオープンハウスに来場する中から話が出来る人
④契約ー2日間のオープンハウスで契約の結び付く

建築家ネットワークナビ​の見学会サポート

私どもでやっているオープンハウスのサポートは、建築家との家づくりを勧めるもので、設計事務所独自のお客様の物件も含め対応しています。

単純計算して10万ほどの費用や手間がかかると思いますが、告知の実費以外の費用を頂いておりません。これは建築家ネットワークナビの登録建築家だけのサービスです。

告知等、どのようにするか?など詳しい内容は冊子もありますので
下記にお問合せ下さい。

そして是非、一般の方向けのオープンハウスをしてみてお客様との出会いを増やして下さい。

 

住宅ローンは、見積書がないと審査を受け付けてもらえません。

 

 

住宅は生活の基本、ということで金利が特別低く設定されているため、住宅以外の用途には融資されません。

そのため、建てる建物が住宅であるかどうかの確認が必要になり、図面がないと審査してもらえません。

ところが、建築家との家づくりの場合、通常、依頼の契約をしてからでないと、銀行に出せる図面は書いてもらえません。

 

仮のプランと見積りを出す事で進むのですが、
どこの工務店で進めるか?
決定していない状態で進める事が難しく
進める事ができない場合は、
「建築家サポート」にご依頼下さい。

住宅ローンは、図面ができていないと審査を受け付けてもらえません。

住宅は生活の基本、ということで金利が特別低く設定されているため、住宅以外の用途には融資されません。

そのため、建てる建物が住宅であるかどうかの確認が必要になり、図面がないと審査してもらえません。

ところが、建築家との家づくりの場合、通常、依頼の契約をしてからでないと、銀行に出せる図面は書いてもらえません。

図にするとこんな感じです。
この進まない状況のために
お客様と建築家との壁が大きく
解決するために「建築家サポート」をご利用下さい。

住宅ローンは、土地が決まっていないと審査も受け付けてもらえません。

土地も一緒に住宅ローンで、と考えられる方は多いと思います。

通常、住宅ローンはその土地を担保にするために、土地が決まっていなければ担保価値がわからないために、審査は受け付けてもらえません。

つまり、建築家を決めると同時に土地も決めて、予算も出さないといけないことになります。

いくら借りられるのか?を知るために仮審査を通す方法もありますが、何度も仮審査を通すのは信用の問題でお勧めしません。

また、建物の大まかな概要が決まっていなければ、金融機関はどれくらい融資できるのかの目安も建てられません。

住宅ローンの悲劇

 

ある方の悲劇・・・土地は自己資金で購入されました。

ある建築家に依頼し、何ヶ月もかけて設計図面が完成し、工務店に依頼する段階で住宅ローンの審査に初めて依頼されました。

ところが、インターネット上では余裕の資金計画だったにもかかわらず、残念ながら審査が通りませんでした。

審査が通らない理由には色々ありますが、

  • 車など、別のローンを組んでいる。

  • カード支払いを延滞したことがある。

  • クレジットで買い物をしている、

  • 携帯電話を分割で支払いしている。

意外とありそうな事も多いですが、
銀行ではこんな風に見ています。

  • ​何でもすぐに借りて買い物をする我慢できない人

  • 借りたお金を期限までに返さない人

  • 収入に比べて返済の比率が大きい​

結局この人は一旦、家を建てるのをあきらめざるをえませんでした。

ここまでの費用、もちろん設計料も請求されます。

監理業務はしていませんので必要ありませんが、設計は完了していますので60%~70%は契約の業務完了です。

 

費用として100万円単位に。

建築家も泣く泣く割引したそうですが、半年ほどの時間を費やして減額されては泣くに泣けないですね。

お施主さんも、建たない建物の設計料を負担しなければならないということになってしまいました。

ローンが難しい原因3

住宅ローンには工事完了の有効期限がある。

金融機関は、
住宅ローンの本契約である金銭消費貸借契約から、
決済(完成引渡し)までの期間を6ヶ月としているところが多いです。

ところが、建築家に依頼すると設計の期間、
その後の施工の期間を合わせると平均して1年くらいはかかってしまいます。

つまり、そのようなルールの金融機関の住宅ローンは
使えないということになります。

なぜ、6ヶ月という期間が設けられているのでしょう。

これは、
住宅ローンが一昔前のハウスメーカーと直結していた頃の名残かと思います。

ハウスメーカーによる家づくりが一般化したのは40~50年ほど前、
サラリーマンが給料で夢のマイホームを手に入れやすくするために、
大量供給のハウスメーカーと、
その頃は高度成長期で安定した借り手であるサラリーマン向けに両者の顧客が一致したため、住宅ローンはハウスメーカーにとって利便性が良いようになっていきました。

ハウスメーカーは、当時はプレハブと言われ、とにかく早く建てて引き渡すことが第一使命とされていましたから、6ヶ月もあれば設計から施工まで出来てしまうわけです。

金融機関も、契約した後ズルズル時間がかかるより、
期限を決めてしまったほうが早く融資でき、
つまり早く回収でき金利収入も生まれるわけです。

そのため、6ヶ月という期間がつい最近まで主流となっていました。

最近、ようやく6ヶ月という期間を12ヶ月とする所も増えてきましたし、
進捗が明確であれば2年、または期間は設けないというところまで出てきました。

貸す側のルールは、貸す側が決めているので、
他社とは違っていますよ、などと教えてくれません。

借りる側が、その金融機関の住宅ローンがどのようなルールなのかを調べ、
確認しければなりません。

この住宅ローンの有効期限が、つまづく原因である3つ目の壁となる訳です。

ローンが難しい原因2

土地の取得も住宅ローンに含めたい場合、設計の契約よりも先に土地の契約をする必要がある

家づくりの順番で言うと、「設計」→「施工」というのは、正しい順番です。

正当な順序での家づくりの順番のはずなのに、
ここにも立ちはだかる壁があります!

ここで、もう一度、住宅ローンを貸す金融機関からの目線で見てみます。

お金を貸す側の金融機関は、
出来上がったもの、出来上がるだろうカタチが明らかなもの、
つまり「図面がある=計画がしっかりしている」ものには貸しやすいのですが、
これから設計をする、
「影もカタチもない=計画がハッキリしていない」ものには
お金を貸しにくいという実情があります。

ズバリ言うと、計画がいい加減な人には貸せない!とうことです。

ところが、建築家に依頼する場合、
住宅ローンで先に土地を買う必要があると、
その審査のタイミングは、
図面がないタイミングになってしまうという事で、

つまり、金融機関としては、計画がハッキリしない、
一番お金を貸しにくいタイミングなのです。

ここが、つまずいてしまう大きな原因の2つ目の壁となります。

 

ローンが難しい原因1

 

設計と施工を別々の会社に依頼する。

建築家との家づくり以外の方法、
ハウスメーカーや地元の工務店、
その他ビルダーと言われる工務店に依頼する場合は、
設計を施工会社に依頼する形式となります。

当たり前と思っている方も多いですが、「設計施工」ということです。

それに比べて、建築家に家づくりを依頼する場合は、
設計は建築家(設計事務所)に、工事は別に工務店に依頼することになります。

「設計」と「施工」を分ける「設計施工分離」という事です。

分けて依頼する事で、
お客様の代わりに施工をチェックしてもらえるので家の建て方としては理想的ですが、住宅ローンの支払先が分かれる事にもなります。

住宅ローンは、土地+建物というローンなので
土地と建物はもちろんですが、
支払先が分かれる事で、審査も厳しく見られますし
通し方も手間がかかります。

施主である方は素人ですので、
銀行でそれを自分でするのはとても大変な事です。

建築家との家づくりがしたい!と思っても
住宅ローンでつまづいて進めない方がとても多いのです。

住宅ローンで失敗しない方法

 

多くの方にとって、どんな家づくりにも住宅ローンは必要です。

家づくりの方法は違えど、住宅ローンに関しては同じだと思っていないでしょうか?

実は、建築家に依頼する場合、ハウスメーカーや工務店に依頼する時と同じような手順では失敗します。

 

インターネットや、住宅雑誌ではあまり書かれていない、住宅ローンの盲点をお伝えすることで、住宅ローンで失敗せずに素敵なマイホームを手に入れていただければと思いこのレポートを作りました。

 

ぜひ、じっくりお読みいただき、家づくりを成功させてください。

ズバリ、核心からお伝えします。

 

建築家との家づくりと、日本の住宅ローンの仕組みには、いくつかのミスマッチがあります。

そのために、借りる側には不利な条件があります。

そこから知ってください。

 

 

<住宅ローンで、建築家との家づくりで失敗しやすい3つの原因とは>

 

  • 原因1・・・設計と施工を、分けて依頼する。

 

  • 原因2・・・土地の取得も住宅ローンで借りる場合、設計の契約よりも先に土地の契約をする必要がある。

 

  • 原因3・・・住宅ローンには建物の有効期限がある。

 

家づくりを多少でも始められていると、これらの障害の意味が少しは分かるかもしれません。

ここでは、全く知識がなくこれから始められる方にも、分かるように解説します。

 

これらを知っていただくことで、建築家に家づくりを依頼する場合のメリットや注意しなければいけないことも見えてきます。

 

また、ハウスメーカーや建売でお考えの方も、住宅ローンをスムーズに借りられる金融機関を見つけることで、より条件の良い住宅ローンの選び方がわかります。

 

次回は原因1からお伝えします!