月別アーカイブ: 2020年4月

買付から契約まで

 

買付証明

土地は、言葉で伝えるだけでは押さえてもらえません。

買付証明という書類で、「この価格なら買います。」という金額を書いて不動産業者に渡します。この書類を出さないと進みません。

 

土地の交渉

土地の金額を見た時、そのままの金額で買わないといけないと思っていませんか?土地価格は売主が売りたい希望金額であって、その価格で買わないといけないわけではありません。

 

先ほど書いたように、土地のマイナス面は交渉ではプラスになります。

一般の方にはなかなか難しいかもしれませんが、近隣の土地の過去の売買価格を調べて比較する事や、その他のマイナス条件、予算によって、

買付証明に希望額を書いて出す事によって交渉することも可能です。

 

≪ポイント≫

  • 土地はマイナス面によって交渉が可能。
  • 「買います!」 という意思表示として買付証明が必要。

 

土地の契約

土地の契約には「重要事項説明書」という土地の説明書類があり、その土地についての様々な内容が書いてあります。

 

「宅地建物主任者」という人が、契約時に読んで説明する事が義務づけられていますが、読んで説明してもらっても、わからない事が多く聞いて印鑑を押すだけになりがちです。大事な書面ですので必ずわかるまで説明を求めしっかりチェックしましょう。

 

≪ポイント≫

  • 土地の内容、住宅ローンの支払条件や期日など
  • 不利な事が書いていないか、よく確認しましょう。
  • わからない事は納得できるまで説明してもらいましょう。

 

コロナ危機で露わになった日本製造業の不都合な真実⁉

 

 

 

 

 

新型コロナウイルスの感染拡大に伴って、マスクや防御用ガウン、人工呼吸器、アルコールといった資材の不足が深刻化しています。

一部からは、海外に依存してきたツケであるとして、国内生産に回帰すべきとの意見が出ている。

実際、ドイツでは自国優先という観点から、国内生産した医療用器具の輸出制限に乗り出しています(批判を受けて一部解除)。

建築においても、建築資材や水回り部品、(トイレ、バス、洗面台等)製品においても同様です。

国内生産を強化すべきという意見はまさに正論であり、安全保障上、こうした物資については必要に応じて国内で調達できるようにしておく方が望ましい事といわれています。

ですが、現実はそう簡単にはいきません。

昔から物作りで栄えた日本が、今では多くの製品を海外に依存してきたことの背景には、国内経済の慢性的な低収益構造があり、早急に見直しをしない限り問題は解決しないでしょう。

今回のコロナ危機は、日本社会が見て見ぬフリをしてきた不都合な真実を露呈したともいえます。

コロナ騒動が、一刻も早く終息することを祈るばかりです。

ライフプランは必要?

はじめての緊急事態宣言でテレワーク化を推奨される昨今。
ライフプランって本当に必要なのかなという疑問を持たれるかもしれません。
ライフプランは家族の将来に向けての「設計図」的な役割を果たすものです。
しかし、コロナや震災等、想定外の出来事が多々起きる今の時代に未来を予測する何てこと自体がナンセンスだ!という意見もあります。
たしかにそうかもしれません。
ただ、家族のライフプランを持っていると、いつどのタイミングでどのぐらいの費用が必要かを知る事ができます。
非常事態だからこそ、必要なものを取捨選択していく必要があります。
その時にライフプランという基準を持っているのと持っていないのでは、判断の仕方が変わってくると思います。
私はライフプランは楽しく生きていくための最低限必要なボーダーラインを決めて置くためにも必要なものだと考えています。
緊急事態宣言中です。
不要不急な外出を避けながら今本当に必要なものは何なのかをご家族で考える機会にしてみてはいかがでしょう。
株式会社ハウスインフォ
福永義正

土地の見方 part3

 

土地の情報を知る

不動産屋さんはまず、売りに出す地域に新聞折込みや看板等で情報を出します。確認しましょう。そして今は、インターネットでいち早く新しい情報があります。会員サイトなどに登録するなどして、毎日チェックしましょう。

 

≪ポイント≫

  • 地元の情報誌やチラシをチェック、「アットホーム」等の不動産サイトをチェック。
  • 日々更新されているので、こまめに確認する。

 

では、実際の土地を見る時、どこをどう見たら良いでしょう?

 

土地の条件の注意点

『面積』 『形状』 『方角』 『道の付き方』 『道幅』 『建ぺい率』 『容積率』

『水道、ガス、電気』 『地盤』 土地を買うにはいろいろな条件があります。

水道・ガスなどが整っていなければ、整える必要があり、費用が別途かかります。

増額要素としては、

「古家つき」「水道、ガスが土地に入ってない」「地盤改良が必要」「段差がある」「道路が狭い」「境界がハッキリしていない」「測量が必要」など、

イロイロあります。よくあるのが 「建築条件付き」 「古家付き」 です。

 

<建築条件付きの土地>

人気エリアに多いのが建築条件付きの土地です。土地だけの金額を見ると安く設定していますが、土地だけの購入ができず、 自分で設計や施工会社を選んで建てる事ができません。

<中古物件という選択>

リフォームをして、そのまま住む事が多い中古物件ですが建物をこわして、土地として考える事もできます。状態が良い物件なら、そのまま大規模なリノベーションをするという選択もあります。

 

≪ポイント≫

  • 「条件付き土地」も金額をプラスすることで、建築条件をはずして買う事ができる土地もあります。
  • 「古家付き」は、解体費用を含めた金額で探しましょう。
  • リノベーションも選択肢のひとつです。

 

土地の大きさや形を見る

土地探し時点では、建物のイメージがないので、整った整形地の土地を選びたくなります。そのような土地は求めている方が多いので、需要が多く金額も高くなっています。

 

建築家との家づくりの場合、難ありの土地をお薦めします。土地のマイナス面は、価格交渉のしやすさになり、安く買える事もあります。

 

「旗竿地」 「狭小地」 「変形地」 「段差のある土地」 「斜面地」

建築家という専門家がいる事で、マイナス面があるような土地も選べますし、逆に、マイナス面を生かした個性的な家になります。

 

≪ポイント≫

  • 建築家がいることで、難ありの土地でも選べる。
  • 土地条件のマイナス面を武器に交渉が可能。
  • 設計によって、逆にマイナス面を生かした建物にもなる。

 

新型コロナ対策で住宅設備がなくても完了検査可能に⁉

新型コロナウイルスによる影響でトイレやシステムキッチンなど住宅設備の欠品・納品の遅れが各設備メーカーから発表されるなか、先日、国土交通省は住宅建設会社への支援策を発表し、一部の住宅設備が未設置な状態での建築基準法にもとづく完了検査が実施可能となりました。

こうした対策は、2014年2月に関東地方を襲った大雪で建材・設備の納期が遅延した際にも実施されました。
完了検査を速やかに実施し、住宅の引き渡しを行うことで、施工会社は施主に対し残金の請求をすることができるようになるため、お金の流れを止めず「施工会社の黒字倒産」を避けることを目的として行われるこれらの対策ですが、施主さまの立場からすれば当然に不安が付きまとうもの。

一部とはいえ住宅設備がまだ設置されていない状態での完了検査・引き渡しは、本来であればあり得ない事です。

どのくらいの工期遅れが発生しているのか、住宅設備が未設置のまま引き渡しを受けた場合その後きちんと施工してもらえるのか、実際に入居できるのはいつになるのかなど、施主にとっては大きなリスクや不安も付きまとうため、あまり喜ばしい事態ではありません。

こうした施主さまのご不安をひとつひとつ解消すべく、しっかりと施工会社から説明を受け適切な対応がとられているか、チェックすることが大切です。

今後施工会社から「トイレの納品が遅れておりますが、完了検査をさせていただきたい」などのご連絡が来た際に落ち着いて対応いただけるよう下記のことをチェックしておきましょう。

キッチン:著しい給水・排水不足、シンク下の漏水、換気扇の吸込み不足、食洗器の漏水

洗  面:著しい給水・排水不足、キャビネット内の漏水

浴  室:著しい給水・排水不足、浴槽下の漏水

ト イ レ :著しい給水・排水不足、床上の漏水

給 湯 機 :周辺の漏水

床下点検口から:床下の漏水

 

 

家族それぞれの居場所

コロナの影響で普段より家族で過ごす時間が増え、いいことばかりではなく家族内のもめごとも増えているそうです。
特に離婚も普段より多くなっているみたいですね。
マイホームを計画するうえで、
家族それぞれの居場所を考える必要があると思っています。
最近では家族がリビングに集うような家を計画される方が増えましたが、
お父さん、お母さん、子ども達、二世帯住宅なら祖父母、家族の団欒は大切ですが、
コロナの影響で改めて、個人としての居場所も大切だなと感じます。
いくら仲良しの家族でも四六時中同じ場所で同じ時間を過ごしていると落ち着かないものです。
家の中でトイレが一番落ちつくというお父さんは意外に多いものです。
そんなお父さんはトイレしか自分の寛げる居場所がないのかもしれませんね。
こんな時期なので、家づくりを計画中の方は今一度、家族それぞれの「居場所」について考えてみてはいかがでしょう。
もし、手遅れのお父さんがいらっしゃった場合は、お父さん専用の1人用ソファなど買ってみてはいかがでしょう。
それも一つの居場所になるかもしれません。
株式会社ハウスインフォ
福永義正

土地金額の決め方 part2

希望条件をまとめる

そのためには、希望条件に優先順位をつけて探すことが大切です。

「絶対譲れない」という条件は何ですか?

「面積」や「形状」、「地域」「立地」「金額」に優先順位をつけましょう。

その内、優先した2つがクリアしたら候補地です。

≪ポイント≫

  • 優先順位をつけ希望をまとめましょう。

 

相場を知る

土地には大きさの単価で相場が設定されています。

大きくなれば高くなり、小さくなれば安くなります。

最寄りの駅に近ければ高くなり、遠ければ安くなります。

土地の金額は条件に比例しています。お買い得はないと思って下さい。

 

そして、たくさんの 「土地を見る事」で相場感がわかり、

自分が譲れない条件もわかってきます。

≪ポイント≫

  • 一つでもたくさんの土地を見て相場観をやしなう。

 

土地は期間を決めて早く決める

よく後悔するのが、必要以上に土地探しに時間をかけすぎる事です。場所は動かせないので決める決断は必要ですが、探す時間は、それに対する費用もかかっています。

 

以前、土地探しに5年かかったお客様がいました。

家賃が8万円でトータル480万円。赤ちゃんだったお子さんは小学生。

後からそのお客様が言われた事です、

「今から考えたら5年前にその分をプラスして土地も考えられたし、

何より子供と新しい家で過ごす時間が短くなったことが惜しい。」と言われていました。

 

私も長くこの仕事をしていますが、決めた土地の後悔は聞いたことがありません。やはり「住めば都」と言う事だと思います。

≪ポイント≫

  • 賃貸でお住まいの場合、土地さがし期間にも賃貸費用がかかる
  • 遅くなる分、新しい家に住む時間が短くなる。
  • 時は金なり、土地は期間を決めてなるべく早く決める事が大切です。 

 

コロナショック…住宅ローンへの影響は⁉

 

コロナショックの影響は拡大を続けており、グローバル経済へのダメージは計り知れないものとなっています。

この事態に対応するため、各国は前例のない金融緩和や景気対策によって、経済がデフレスパイラルへ陥るのを避けようとするため、結果として住宅ローン金利は長期的には低利で推移すると考えられます。

ただ、コロナショックが実体経済に壊滅的な影響を及ぼし始めた場合、住宅ローン利用者が減給や失業などにより住宅ローンの返済を滞るような事態が生じてくると、金融機関がそのリスクに対応するため、住宅ローンの審査基準の厳格化や金利を引き上げることにつながる恐れがあります。

「新規借り入れ」の場合

現在、住宅購入者にとって魅力的な金利水準でローンが利用できる状態となっている。固定特約型や全期間固定型のローン金利は一時的に上昇するものの、長期的には低下してくると考えられます。

一方、前述のように、今後コロナショックが経済全体に実質的な影響を与え、住宅ローンのデフォルト率が上昇するような事態になると、金融機関が貸し出しに慎重になる可能性もあります。結果として、住宅ローンの金利が上がる可能性もあり、住宅購入を考えている人は早めにローンを確保しておいた方がいいのではないでしょうか?

今現在、ご返済が困難になっておられる方はこちらを、ご参考に…https://www.jhf.go.jp/files/400352364.pdf

「手待ち」という見えないコスト

建築家の設計する住宅を施工する場合、手慣れていない工務店に任せると驚くような金額の見積りが出てくることがあります。
その理由が、
①全てオーダーメイドなので高くなる
②手間が掛かるので高くなる
といわれます。
しかし、②の部分は手間が掛かるといっても一般的な住宅の何倍もかかるわけではありません。
問題はその工務店がどれだけ職人を待たさずに施工できるかという事が大きなポイントになります。
私たちがお願いしている職人さんの多くは手間を惜しみません。
難しい仕事、複雑な仕事をに対しては抵抗なくやってくれます。
しかし、待たされる「手待ち」にはとても敏感です。
手待ちしている時間単価も職人に払う費用に含まれてしまいます。
それは仕事が難しいとか、複雑とかの問題ではないと思っています。
問題はそれを指示する工務店側の監督の力量です。
施主、建築家、職人との間で調整をしながら「納まり」といわれる建築家の要望するディティールを職人に手待ちさせずに指示する。
ここにタイムラグが生まれると「手待ち」によるコストアップが発生していると考えられます。
最初の見積りの段階で驚くような人件費、特に大工手間を計上してくる工務店は監督の力量が低いと考えてもいいかもしれません。
手待ちさせない段取力
どんな仕事でも同じかもしれませんね。
株式会社ハウスインフォ
福永義正